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湖北发布进一步做好城镇老旧小区改造工作的实施意见
  • 来源:湖北省住房和城乡建设厅
  • 2023-04-27
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各市、州、直管市和神农架林区城镇老旧小区改造工作协调推进小组:


《省人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(鄂政办发〔2021〕19号)印发以来,各地强化措施、积极实践,解决了一大批群众关心的急难愁盼问题,涌现出以“当阳模式”为代表的一些好经验、好做法。为加强典型经验的复制推广,不断提高老旧小区改造工作质量和水平,提出如下实施意见。


一、学习当阳经验,整体推进模式升级


(一)完善改造模式。按照“体检查病、连片改造、系统治理”的原则,统筹资金及管理需求,通过“片区化”整合,形成规模化的更新单元,整体推进老旧小区改造。对标完整社区建设标准,采取大片区统筹平衡、跨区域组合平衡及小片区自平衡等方式,整合一定区域内公共空间、存量资源等,实施片区化改造、街区化更新、规模化经营、市场化运作,提升空间利用效率,消除各类安全隐患,完善和提升小区功能,激发老旧城区活力。


(二)优化融资模式。通过“市场化”方式,建立资源、资本、资金转化循环渠道,实现项目可持续运营和收支平衡,满足金融机构授信条件。统筹市政公用、物业管理、经纪租赁、停车场、充电桩、户外广告等经营性收入,以及改造拓展空间后形成的新增资产作为还款来源,对接金融机构长周期、低利率融资产品。支持专业化公司参与养老、抚幼、助餐等服务设施和供水、供电、供气、供暖、通信、有线电视等专业经营设施建设和后续运营。


(三)创新运营模式。按照“借、用、营、还”一体化运作模式策划项目、争取资金、推进建设、运营管理。通过“平台+专业企业”模式吸纳社会资本参与,推动存量资源利用、规模化改造、专业化运营、规范化管理。引导社会资本采取“大物业”模式,统筹整合、成片接管老旧小区物业,形成规模经营效益。通过“智慧化”赋能,依托物联网、云计算、大数据和人工智能等技术,打造城市运营服务平台,打通供给和需求,整合片区资源,优化公共服务运营,增加项目经营性收入。


二、“留改拆”并举,全面提升工作质效


(一)转变改造理念。坚持人民城市人民建、人民城市为人民,实行“留改拆”并举,以保留利用提升为主,严控大规模拆除增建。探索可持续更新改造模式,优化既有空间环境,提升住宅使用功能,保护具有历史文化价值的街区、建筑及其影响地段的传统格局和风貌,推进历史文化遗产活化利用,保护老城区尺度与温度,延续特色风貌,保留城市记忆。


(二)探索拆改结合。根据居民意愿,按照宜拆则拆、自愿有偿、规划补缺的原则,依法拆除违法建设、D级危房、权属主体有意愿的老旧闲置房屋等,通过补建、购置、置换、租赁、改造及推广“社区盒子”等方式,统筹完善社区(小区)党群服务中心(站)、社区养老等公共服务设施。涉及居民安置的,可采取异地安置方式。整合加装电梯、室内装饰、绿色建材等行业资源,为存量住房更新改造提供“一站式”服务。


(三)解决突出问题。坚持先治理、后改造,建立完善体检评估机制,系统治理老旧小区基础设施、公共服务、物业管理等短板。在改造方案中应重点明确公共服务设施配置与运营方案,明确强制性和引导性内容,探索建设社区服务综合体,统筹利用社区内各类存量房屋资源、“社区盒子”等装配式模块,突出“一老一幼”的出行、照料、助餐服务,完善教育、医疗、养老、托育、物流、体育健身、文化服务、商业服务、基层治理等各类设施配置。加快推进老旧小区公共空间适老化改造及无障碍环境建设,探索适老住房建设。推进既有住宅加装电梯“应装尽装”,探索建立低楼层住户利益补偿机制。


三、强化政策支持,系统构建支撑体系


(一)统筹各类资金。统筹中央补助资金、部门专项资金、财政配套资金、地方政府债券等,用于老旧小区改造。落实产权单位、专营单位出资责任,引导居民通过个人出资、使用住宅专项维修资金、让渡小区公共收益、使用住房公积金以及投工投劳等方式,合理分担改造投入。支持提取住房公积金用于房屋本体改造、适老化改造、加装电梯、补充房屋维修基金等需居民承担的改造内容。根据财政部、住建部《中央财政城镇保障性安居工程补助资金管理办法》(财综〔2022〕37号),补助资金根据支持内容不同,可以采取投资补助、项目资本金注入、贷款贴息等方式,发挥财政资金引导作用,吸引社会资本参与城镇保障性安居工程投资建设和运营管理。对于符合条件的城镇老旧小区改造项目申请地方政府债券资金,在限额内予以积极转贷支持。


(二)加大金融支持。金融机构要加大对老旧小区改造信贷支持力度,开发有针对性的金融产品,在贷款额度、利率定价、担保方式等方面给予差异化政策支持。通过整体授信方式向实施主体投放更长周期、更低利率的融资贷款,适当设置还款宽期限,缓解项目前期还款压力。允许实施主体以未来现金流、相关设施未来收益作为还款来源。


(三)加强用地保障。住建、发改、自然资源等部门要加强服务指导,建立“绿色通道”,简化审批手续,对列入年度计划的项目,相关许可手续在提供要件基础上可容缺受理。对不符合规划但确需进行老旧小区相关改造的,加强与国土空间规划的衔接,依法依规统筹解决。因实施城市更新提升城市功能和品质需要的,可依法依规严格按照程序办理土地用途变更手续。各地可探索资源整合利用机制并出台相关土地支持政策,合理拓展改造实施单元,推进相邻小区与周边地区联动改造,加强服务设施、公共空间共建共享。利用闲置用房等存量房屋建设各类公共服务设施的,可在使用期限内暂不办理变更用地主体和土地使用性质手续。增设服务设施需办理不动产登记的,不动产登记机构应依法依规积极予以办理。支持各地推进城镇老旧小区改造与城市更新、城镇低效用地再开发、城镇全域国土综合整治相结合,探索试点以预供地方式实施供地。利用依法拆除腾出空间改造建设各类设施的,可不增收土地价款。根据《省人民政府办公厅关于加快推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》(鄂政办发〔2021〕19号),在不违反国家有关强制性规范、标准的前提下,可适当放宽建筑密度、容积率等技术指标。


四、坚持市场导向,建立健全参与机制


(一)发挥政府作用。各地要加强引导和统筹,盘活存量资源与可运营公共资源资产,提高公共服务水平和资源利用效率。加强政府信用体系建设,保障市场主体合法权益。住建、发改、市场监督与相关行业主管部门要加强对城镇老旧小区改造经营性项目的跟踪服务,提供便利条件,规范收费行为,维护价格秩序,保证合理水平。


(二)培育市场主体。鼓励社会资本作为实施主体,允许将老旧小区存量资产依法授权给项目实施主体开展经营性活动,采取“改造+运营服务”一体化的市场运作模式,积极培育、引入综合集成运营商和托育、养老、社区商业等专业服务运营商,以居民需求为导向,提升运营品质和活力。科学制定市场主体政策扶持与退出机制,对于按照大物业服务模式接管已改造老旧小区的物业服务企业,地方政府可结合自身实际给予一定年限的补助。


(三)完善监管机制。各地要健全引入社会资本的监管制度,对社会资本投资、改造和运营进行全过程监管。建立改造评估监测机制,定期对社会资本的服务情况进行评估,总结经验,持续改进和提升社会资本的服务质量。优化社会资本参与环境,建立健全社会资本进入和退出机制。


五、引导多方联动,持续强化跟踪问效


(一)加强组织领导。各地要加强领导,发挥联席会议作用,完善工作专班,强化工作机制,细化工作方案,形成“市级谋划指导、县级统筹实施、平台落实资金、街道社区协调、居民群众参与”的五级联动机制。各级住建、发改、财政、经信、城管、自然资源、国资、民政、商务、文化、教育、卫生、体育、电力、通信等部门要加强协作、形成合力。坚持党建引领,充分发挥基层党组织作用,推进老旧小区党组织建设全覆盖。


(二)坚持共同缔造。广泛开展美好环境与幸福生活共同缔造活动,建立多方参与、沟通顺畅的全过程协商共治机制,鼓励社区和运营主体人员交叉任职。将“成立小区党组织、多方协商共治、签订居民公约、拆除违法建设、出资参与改造、承诺接受后期物业管理并交纳费用”,作为申报改造计划优先考虑的前置条件,并将改造标准与居民出资额、小区公共收益让渡情况等挂钩。借助专业设计团队、社会组织等第三方力量,建立参与式社区规划制度,发动居民全过程参与改造和后期管理。


(三)强化考核监督。各地要强化老旧小区改造督查考核机制,把小区党组织和业委会组建率、物业管理覆盖率、社区(小区)综合服务设施完备率、物业费收缴率以及居民参与度和满意度,作为老旧小区改造绩效考评的重要内容。根据省委、省政府要求,每年对各地工作落实情况和部门支持情况进行考核评估,纳入对地方政府目标考核的重要内容;纪检监察部门将城镇老旧小区改造纳入解决人民群众急难愁盼问题专项监督工作范围,强化纪律监督。


湖北省城镇老旧小区改造工作协调推进小组办公室

(湖北省住房和城乡建设厅代章)

2023年4月17日


(此件公开发布)

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